미디어경제뉴스삼일회계법인 분석, 부동산 경기·금리 등 반영하여 사업성 보강
〈K-2 종전부지, 주변부지 개발계획도〉
대구시는 대구도시개발공사와 함께 지난 9월부터 10월초까지 PwC 삼일회계법인을 통해 사업성 분석 용역을 진행하였다. 이 용역은 세계 4대 회계법인 PwC와 제휴를 맺고 있는 국내 굴지의 삼일회계법인에서 분석한 결과로, 공신력과 대외적 신뢰를 확보했다는 점에서 의미가 있다.
□ 사업성 분석의 주요 결과
사업성 분석 결과 순현재가치(NPV) 최대 2.5조원, 내부수익률(IRR) 최대 12.3%로 ‘사업성 충분’으로 결론이 도출되었다.
종전부지 뿐만 아니라 K-2 주변지역 128만평 개발, 사업기간 단축, 시민펀드를 초기 재원으로 활용하는 내용 등을 골자로 하는 사업성 보강방안을 적용한 결과 금융비용이 4.1조원 절감되는 등 사업성이 대폭 향상되었다.
토지분양 뿐만 아니라 아파트 분양 등 건축개발도 병행 추진할 경우 순현재가치 2.5조원, 내부수익률 12.3%로 사업성이 대폭 상승한다.
최근 부동산 경기악화와 금리 상승 등 대외 여건을 반영하여 시중금리 6.74%(BBB+ 회사채 기준), 비용 단가는 LH 기준을 적용하는 등 보수적으로 접근하면서도 사업성을 보강하여 도출된 결과이다.
□ 사업성 보강 내역
K-2 주변지역 128만평은 사업대행자가 개발제한구역을 현재 용도인 자연녹지로 수용하고 추후 도시개발시 선개발·후분양을 추진할 방침이다. 아울러, 주거용지부터 상업·산업용지 順으로 단계적으로 개발함으로써 사업성을 더욱 확보할 예정이다.
사업기간 단축은 SPC 구성시 메이저 기업이 그랜드 컨소시엄을 구성하고 공구 분할․동시 착공 등 종합사업관리(PM)․패스트 트랙을 활용하여 실현한다는 방침이다. 이 경우 통상적 과정보다 1년 이상 공사 기간을 단축할 수 있다.
아울러, 사업소득과 배당소득에 모두 과세되는 일반 SPC와 달리, 프로젝트금융사(PFV)로 SPC를 구성·운영하여 취·등록세 중과세율 적용을 배제하는 한편, 법인세 등 소득공제 효과를 도모할 방침이다.
초기 재원 조달시 시민참여 펀드를 공모·조성(약 5천억원 이상)함으로써 저리의 자금을 확보하여 토지보상 前 시중은행 브릿지론(10~15% 代)을 대체하고 토지 수용 후에는 본 PF를 통해 재원을 조달함으로써 금융비용 절감이 가능하다.
시민펀드는 블록체인을 기반으로 하는 디지털 조합 방식 등을 적용하여 일반 국민들의 투자를 유도한다.
낮은 금리로 시민펀드를 조달하면 시중권 재원조달과 상환기간 간의 갭을 최소화할 수 있고 금융조달 부담을 완화할 수 있다.
대구시는 이번 사업성 분석결과를 바탕으로 공공기관 및 금융권 등과 적극 협의하고 11월중 투자설명회를 개최함으로써 대구경북통합신공항 사업의 수익성을 대외에 널리 알리고, 연내에 사업대행자가 될 특수목적법인(SPC)을 구성할 예정이다.
홍준표 대구광역시장은 “현재 부동산․투자 여건이 대단히 좋지 않은 상황에서도, 사업성 분석결과가 ‘사업성 충분’으로 도출됨에 따라 SPC로 참여를 염두에 두고 있는 공공기관들과 민간기업들에게 자신있게 SPC 참여를 권한다.”며, “연내 사업대행자 선정을 통해 대구 미래 100년 번영의 토대가 될 신공항 건설 사업을 구체화하겠다”고 밝혔다.
